Konsernin perustiedot

Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on tilikauden päättyessä kaksi tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy ja Lahden Palveluasunnot Oy. Lahden Talot -konsernin visiona on mahdollistaa järkevän hintainen, turvallinen ja laadukas vuokra-asuminen Lahden seudulla.

Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan, ja sen palveluksessa on myös konsernin henkilökunta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, ja se omistaa pääosan konsernin ara-asuntokannasta sisältäen myös konsernin opiskelija-asunnot. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja.

Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli yhtiön kahdeskymmenestoinen.

Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä 7 107 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 5 652 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa ja Lahden Talot 549 asuntoa.

Yhtiön osakkeet

Yhtiön osakepääoman muodostaa 206 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet.

Johto ja tilintarkastajat

Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet:

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja
Toni Putula, varapuheenjohtaja
Leena Malkavaara
Teemu Häyrinen
Antti Sirvo
Riitta Erviä

Toimitusjohtajana on toiminut KM HHJ Jukka Anttonen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy, vastuullisena tilintarkastajana JHT, HT Tuomas Koskiniemi

Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen

Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät tulospalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää vuosittain toimitusjohtajan palkasta joulukuussa ja palkitsemisesta helmikuussa. Toimitusjohtajan tulospalkkio voi olla enintään kahden kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.

Koko henkilökunta on ollut tilikausikohtaisen kannustinpalkkiojärjestelmän piirissä, jonka mittarit perustuvat yhtiön strategian mukaisiin päätavoitteisiin, joita ovat yhtiön asuntojen vuokrausaste, CO2-päästöjen määrä, asiakastyytyväisyys sekä konsernin taloudellinen tulos.

Tulospalkkiojärjestelmän voimassaolosta ja mittareista päättää toimitusjohtaja kerran vuodessa hallituksen periaatelinjauksen mukaisesti. Henkilökunnan tulospalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Johtoryhmän osalta maksimäärä on enintään puolentoista kuukauden palkkaa vastaava määrä.

Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 27 207,50 euroa.

Toimitusjohtajan palkka luontaisetuineen oli 152 251,25 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota 17 106,24 euroa. Toimitusjohtajalla on lounas-, puhelin- ja autoetu. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle. Henkilökunnan palkat luontaisetuineen olivat yhteensä 1 764 715,77 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 85 678,08 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu.

Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta

Konsernin talous kehittyi suunnitellusti tilikauden aikana. Tilikauden liikevaihto oli 54,6 miljoonaa euroa ja se laski suunnitellusti noin 2,7 prosenttia. Liikevoitto oli noin 16,5 miljoonaa euroa (15,9 Me v. 2019) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 14,3 miljoonaa euroa (13,6 Me v. 2019). Tulokset olivat sekä konsernin että yksittäisten konserniyhtiöiden osalta budjetoidun mukaiset ja osin jopa paremmat.

Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.

Tilikauden merkittävinä tapahtumina voidaan todeta edelleen jatkunut yhtiön strategiaan pohjautuva konsernirakenteen kehittäminen ja uudistaminen. Konsernirakennetta yksinkertaistettiin ja tehostettiin sulauttamalla 100 prosenttisesti omistetun tytäryhtiö Asunto Oy Lahden Kivakatu 2:n koko osakekanta osaksi Lahden Asunnot Oy:tä. PRH antoi kyseessä olevaan fuusioon liittyvän päätöksen tilinpäätöksen rekisteröinnistä 12.11.2020.

Lahden Talot Oy:n 100 % omistaman Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36:n koko osakekanta on myyty 31.1.2020 tehdyllä kaupalla. Lahden Talot Oy on hankkinut omistukseensa 21.8.2020 allekirjoitetulla luovutuskirjalla 6 230 kappaletta Kiinteistö Oy Lahden Siltavouti -nimisen yhtiön osaketta, jotka oikeuttavat Lahden kaupungin Keski-Lahden kaupunginosan korttelin 1024 tontilla 8, osoitteessa Hämeenkatu 26 A, Lahti, sijaitsevan rakennuksen kymmenen asuinhuoneiston hallintaan.

Tilikauden päättymisen jälkeen markkinaoikeus antoi 11.1.2021 ratkaisun, jossa markkinaoikeus hylkäsi Lahden Talot Oy:n toiminnanohjausjärjestelmän kehityshankkeen kilpailutuksen lainmukaisuutta koskevan valituksen. Ratkaisun johdosta Lahden Talot Oy voi viedä keskeistä strategista kehityshanketta täysipainoisesti eteenpäin.

Lahden kaupungin asettamien tavoitteiden toteutuminen

Lahti-konsernin yleisten tavoitteiden mukaisesti Lahden Talot -konserni on jatkanut vuonna 2020 tervettä sekä pitkäjänteistä taloudenpitoa ja kannattavuutta. Omistajan asettaman tavoitteen mukaisesti yhtiön taloudellinen tulos on edellisvuotta parempi.

Lahden Talot on hankinnoillaan tukenut alueen yritysten innovaatioita sekä edistänyt niiden markkinoille pääsyä ja kilpailukykyä. Yhtiön hankinnat ovat kohdentuneet vuonna 2020 alueen yrityksiin edellisvuotta enemmän. Tästä hyvänä esimerkkinä on muun muassa yhtiön it-infrastruktuuripalvelujen siirtyminen paikalliselle DevNet Oy:lle. Koronatilanteesta huolimatta Lahden Talot -konserni myös palkkasi tavoitteen mukaisesti harjoittelijoita ja kesätyöntekijöitä edellisvuotta enemmän.

Lahden Talot Oy -konserni tuloutti omistajalle tämän asettaman tavoitteen mukaisesti 500 000 euroa tilikaudelta 2019.

Yhtiö on osallistunut aktiivisesti European Green Capital -hankkeen valmisteluun.

Lahden Talot -konsernin rakennetta on kehitetty ja uudistettu jatkuvasti muuttuvassa toimintaympäristössä vastaamaan entistä paremmin asiakasodotuksia. Markkinoinnin keskeinen viesti on ollut vuokra-asumisen turvallisuus, järkevän hintaisuus ja ekologisuus.

Lahden kaupungin strategiseen kärkihankkeeseen – Lahti opiskelukaupunki – Lahden Talot on vastannut kehittämällä opiskelija-asumispalveluja sekä laadullisesti että rakenteellisesti. Suurin yksittäinen panostus opiskelija-asumispalveluihin tilikaudella on ollut uustuotantoinvestointi osoitteessa Laatikkotehtaankatu 5, jonne rakennettiin yhteensä 110 uusimuotoista opiskelija-asuntoa oheistiloineen ja -palveluineen. Toiseen Lahden kaupungin strategiseen kärkihankkeeseen – Palvelutori – Lahden Talot on osallistunut muun muassa asumisneuvontapalvelun kautta, kun asumisneuvonnan asiakkaiden vastaanotto siirtyi Lahden Talojen toimistolta Palvelutorille alkuvuodesta 2020.

Konsernin keskeiset tunnusluvut

Tunnusluku	2020	2019	2018
Liikevaihto (meur)	54,6	56,1	54,9
Liikevoitto (meur)	16,5	15,9	16,2
Liikevoitto -%	30,2	28,3	29,5
Oman pääoman tuotto %	12,0	12,7	15,4
Omavaraisuusaste %	27,2	25,7	24,0
Vuokrasaamiset liikevaihdosta %	1,5	1,3	1,2
Taloudellinen käyttöaste -% (konserni)	96,6	97,2	96,6
Asukasvaihtuvuus %	21,0	23,7	23,6
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1)	35,6	36,1	37,5
Vakituinen henkilöstö 31.12.	33	34	34
Henkilöstökulut tilikaudella (meur)	2,3	2,5	2,2

1) luvussa mukana koko henkilökunta mukaan lukien vakituiset ja määräaikaiset

Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kaupat

Lahden Talot -konserni jatkoi myös päättyneellä tilikaudella uudisrakentamisessa energiatehokasta rakentamista. Kaikki uudet hankkeet on suunniteltu ja toteutettu energialuokka A:ssa, joiden energiankulutus on alle 75 kWhE/asm2/vuosi. Valitun linjan merkittävyyden osoituksena kaikille Kuntarahoitus Oyj:n rahoittamille Lahden Talot -konsernin uudisrakennushankkeille on myönnetty Kuntarahoituksen vihreää rahoitusta.

Lahden Asunnot Oy:n kahden kerrostalokohteen (yhteensä 80 asuntoa) rakennuttaminen Rakokiveen Vasaratielle eteni suunnitelmien mukaisesti. Kohteet toteutti Varte Lahti Oy ja ne valmistuivat aikataulussa 30.11.2020.

Lahden Asunnot Oy:n kahden kerrostalokohteen (yhteensä 110 asuntoa) rakennuttaminen osoitteeseen Saimaankatu 29 A ja B eteni suunnitelmien mukaisesti. Kohteet toteutti NCC Suomi Oy ja ne valmistuivat aikataulussa 30.11.2020.

Lahden Asunnot Oy:n opiskelijarakentamisen hanke osoitteeseen Laatikkotehtaankatu 5 (yhteensä 110 asuntoa) eteni aikataulun mukaisesti. Kohteen toteutti Pallas Rakennus Päijät-Häme Oy ja se valmistui 30.11.2020.

Rakennustyöt Lahden Asuntojen perusparannuskohteessa Lautamiehenkatu 4 aloitettiin 6.4.2020. Kohteessa on yhteensä 29 asuntoa. Kyseessä oli sisä- ja ulkopuolinen perusparannushanke. Työt kohteessa valmistuivat suunnitelmien mukaisesti 27.11.2020.

Lahden Asunnot Oy:n käynnissä olevassa kerrostalohankkeessa Kivakatu 2 aloitettiin työt maaliskuussa 2020. Ensin suoritettiin vanhan tontilla sijainneen asuinrakennuksen purkutyöt ja varsinaiset rakennustyöt käynnistyivät kesäkuussa 2020. Rakentaminen on edennyt suunnitelmien mukaan ja kohteessa on 60 asuntoa. Kohteen toteuttaa Varte Lahti Oy. Kohde valmistuu syksyllä 2021.

Lahden Asunnot Oy myi 31.1.2020 allekirjoitetulla kauppakirjalla omistamansa kohteet osoitteissa Hirsimetsäntie 94 ja Ritaniemenkatu 10 (yhteensä 219 asuntoa). Kohteiden omistus- ja hallintaoikeus siirtyivät uudelle omistajalle kaupantekohetkellä.

Konsernin toteutuneet kulutustiedot

Vuosi	2020	2019	2018
Lämmitys, normeerattu, kWh/rm3	42,5	43,9	43,0
Vesi, l/asukas/vrk	130,1	132,6	135,0
Sähkö, kWh/rm3	7,4	7,9	8,1
CO2-luku, normeerattu, kg/rm3/vuosi	3,3	4,9	8,3
CO2-luku, normeerattu, kg/asukas/vuosi	581	855	1420

ei sis. Palveluasuntojen kulutusta

Ympäristöasiat, kiinteistöjen ylläpito ja asukastoiminta

Vuodesta 2019 konsernin todelliset hiilidioksidipäästöt pienenivät 2 194 tonnia eli 30,2 prosenttia. Vertailuvuoteen 2019 nähden isoon pudotukseen vaikuttivat Lahti Energian kaukolämmön tuotannossa vielä tuolloin kolme kuukautta vaikuttanut kiivihiilen käyttö, kiinteistökannan edelleen uudistuminen, yhtiön energianhallintajärjestelmien tehokkaampi hyödyntäminen, uusien teknisten ratkaisujen käyttö lämmön säädössä ja asukkaiden aktivointikampanjat sekä vertailuvuosien lämpövoimakkuuksien tuoma ero.

Sekajätteen vertailuluvun positiivinen kehitys jatkui edelleen. Vuoden 2019 lopun tulos 17,5 l/hlö/viikko laski vuoden aikana tasolle 16,7 l/hlö/vko. Vertailuluku on pienentynyt vuonna 2014 aloitetun mittaamisen jälkeen tasolta 30 l/hlö/viikko noin 44 prosenttia.

Asukkaiden kulutustottumusten muutokseen ja siten hiilijalanjäljen pienentämiseen kannustava kolmas MiniMoi! -kilpailu päättyi 31.5.2020. Kilpailussa huomioidaan lämmityksen, sähkön ja lämpimän käyttöveden sekä jätehuollon aiheuttamat hiilidioksidipäästöt. Tällä kaudella kilpailun voitti Metsolankatu 2 ja 4. Pudotusta edelliskauteen tuli 56,5 prosenttia. Tulos saavutettiin kaukolämpöenergian tuotannossa syntyneillä päästövähennyksillä ja asukkaiden selkeästi pienentyneellä kokonaisvedenkulutuksella.

Lahden Talojen kiinteistöjen kiinteistöhuollon ja -siivouksen laadunhallinnassa, jossa palveluiden laadun sopimuksen mukaisuutta ja asukastyytyväisyyttä on seurattu ja pisteytetty jo yhdeksän vuoden ajan, jaettiin palvelun edelleen kehittämiseksi aiemmin kerran vuodessa tehty asukastyytyväisyyskysely ensimmäisen kerran kahteen osaan eli kesä- ja talvikausiin.

Lisäksi järjestettiin ensimmäisen kerran yksinomaan asukastyytyväisyyden parantamiseen tähtäävä koulutus kiinteistöhuollon ja -siivouksen henkilöstölle. Teemakohtaista koulutusta jatketaan 2021.

Mennyt vuosi oli poikkeuksellinen myös asukastoiminnan osalta. Pandemian vuoksi jouduttiin miettimään uusia toimintatapoja kokoontumisen suhteen. Asukastoimikuntien koulutuspäivä ja budjettitori järjestettiin yhdistettynä tapahtumana poikkeuksellisesti syyskuussa Sibeliustalolla.

Koulutuspäivän teemana oli asiakaskokemus. Tapahtumiin oli mahdollista osallistua paikan päällä yhden asukkaan jokaisesta kustannuspaikasta ja livelähetyksen välityksellä rajoituksetta. Osallistujia oli yhteensä 23 (paikan päällä 10, livelähetyksessä 13). Asukashallituksen alaiset ympäristö- ja liikuntatoimikunta eivät voineet järjestää perinteisiä asukastapahtumia pandemiatilanteen takia.

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Talouden taantuma vuonna 2020 on jäämässä Suomessa pienemmäksi kuin muualla euroalueella, mutta ainakin vuoden 2021 alkupuolesta on tulossa koronaviruksen toisen aallon takia vaikea. Koko vuoden 2021 kehitys riippuu muun muassa siitä, millä aikataululla väestö saa koronarokotteen. Suomen pankki on julkaissut 15.12.2020 ennusteen vuosille 2020-2023. Suomen talous supistui Suomen Pankin mukaan vuonna 2020 merkittävästi, mutta aiempaa ennustettua vähemmän, 3,8 prosenttia. Koronapandemian odotetaan väistyvän rokotusten myötä vuonna 2021, jolloin yksityinen kulutus kääntää Suomen talouden 2,2 prosentin kasvuun. Kasvu vahvistuu 2,5 prosenttiin vuonna 2022 ja palaa vuonna 2023 hitaaseen 1,5 prosentin kasvuun, joka kuvastaa pitkän aikavälin vaimeita kasvuedellytyksiä.

Suomen Pankki toteaa, että vaikka taantuma on jäämässä pelättyä pienemmäksi, se heikentää kasvuedellytyksiä. Pandemian toisen aallon myötä investoinnit vähenevät edelleen ja työmarkkinoiden toipuminen viivästyy. Julkisen talouden tilanne jää kriisin jäljiltä entistä heikommaksi, ja kestävyysvaje on entistä suurempi. Työttömyysasteen valtakunnallinen ennuste vuodelle 2021 on 8,3 prosenttia. Kasvuedellytyksiä painavat niin ikään väestön ikääntyminen ja vaimea tuottavuus. Ostovoiman kehityksen ja vuokra-asuntojen kysynnän välillä on selvä yhteys.

Lahden työttömyysaste on edelleen maan keskiarvoa korkeampi. Työttömien työnhakijoiden määrä Lahdessa oli marraskuun 2020 lopussa 13 677 eli 16,6 prosenttia työvoimasta. Määrä on kasvanut 35 prosenttia verrattuna marraskuuhun 2019. Lahden seudun heikkenevällä työllisyyskehityksellä voi olla välillisiä vaikutuksia vuokra-asuntojen kysyntään.

Talousennusteiden mukaan vallitseva alhainen korkotaso jatkuu ja tämä tukee osaltaan Lahden Talojen taloutta sekä alentaa lainakannan hallintaan kohdistuvia taloudellisia riskejä. Vastaavasti inflaation nousu nostaisi Lahden Talojen kustannuksia ja loisi vuokrankorotuspaineita. Keskuspankkien elvyttävä rahapolitiikka näyttäisi kuitenkin toistaiseksi jatkuvan, ennen kuin rahapolitiikkaa lähdetään kiristämään. Vuokra-asumisen arvioidaan olevan sijoittajia kiinnostava sijoituskohde myös vuonna 2021. Kokonaisuutena Lahden Talot -konsernin kehityksen arvioidaan jatkuvan olosuhteisiin nähden vakaana ja ennakoitavana.

Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista

Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin vuosikellon mukaisesti marraskuussa 2020. Päivitetyn riskimatriisin perusteella toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat kysynnän heikkeneminen, jolloin asiakkaat eivät ole enää kiinnostuneita Lahden Talojen tarjoamista asunnoista, kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja vanheneminen, tahallinen tai tarkoituksellinen vahingonteko tietokannoissa tai internetsivuilla sekä huoneistopalot. Riskeiksi tunnistettiin myös tilanteet, joissa ei kohdisteta riittävästi resursseja kehitystoimintaan, IT- tai henkilöstöhallintoon.

Konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan jatkuvasti. Apuna käytetään ulkopuolista asiantuntijaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan tehostamiseksi. Konserniyhtiöiden lainasalkkujen suojausasteet vaihtelivat marraskuussa 2020 välillä 58–98 prosenttia.

Lahden Talot -konsernin taloudellinen kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 96,6 prosenttia (97,2 % v. 2019). Konsernin käyttöaste vastaa toimialan keskimääräistä tasoa eikä riskinäkökulmasta merkittävää vajaakäyttöä ole ollut.

Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan suunnittelun ja kohdentamisen lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tuetaan suunnittelua ja hankitaan tietoa kehityskohteista.

Konsernin rakennuttamisessa riskejä hallitaan hyvän rakennustavan mukaisella suunnittelun ohjauksella ja omalla kohteiden rakentamisenaikaisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin.

Arvio koronapandemian vaikutuksista Lahden Talot -konsernin toimintaan

Koronapandemia on vaikuttanut Lahden Talot -konsernin toimintaan, mutta vaikutukset ovat olleet lievempiä kuin keväällä 2020 arvioitiin. Muun muassa vuokrasaamisten määrä ei ole olennaisesti kasvanut. Pandemian vaikutukset näkyivät nopeimmin yritysasiakkaiden heikentyneenä vuokranmaksukykynä. Yritysasiakkaiden kanssa tehtiin yksilöllisiä vuokranmaksujärjestelyjä tavoitteena selvitä pahimman vaiheen yli. Järjestelyt olivat onnistuneita. Yksittäisten kuluttaja-asiakkaiden osalta maksuvaikeuksia on ilmennyt jossain määrin ja heitä on ohjattu asumisneuvontapalvelujen piiriin. Pitkittyessään koronapandemian taloudelliset vaikutukset voivat olla merkittävämpiä myös Lahden Talot -konsernin toimintaan johtuen Lahden seudun kasvavasta työttömyydestä ja heikosta talouskasvusta.

Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi

Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 537 061,00 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 500 000,00 euroa.