Toimintakertomus tilikaudelta 1.1.–31.12.2019

Konsernin perustiedot

Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on tilikauden päättyessä neljä tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy, Lahden Palveluasunnot Oy, Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 ja Asunto Oy Lahden Kivakatu 2. Lahden Talot -konsernin visiona on mahdollistaa kohtuuhintainen, turvallinen ja laadukas vuokra-asuminen Lahden seudulla.

Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan, ja sen palveluksessa on myös konsernin henkilökunta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, ja se omistaa pääosan konsernin ara-asuntokannasta sisältäen myös konsernin opiskelija-asunnot. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on yksittäinen vuokra-asuntoyhtiö samoin kuin Asunto Oy Lahden Kivakatu 2.

Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli yhtiön kahdeskymmenesensimmäinen.

Lahden Talot -konsernilla oli tilikauden päättyessä 7 104 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 5 564 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa, Lahden Talot 589 asuntoa ja Koy Lahden Vesijärvenkatu 36  45 asuntoa.

 

Yhtiön osakkeet

Yhtiön osakepääoman muodostaa 186 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet.

 

Johto ja tilintarkastajat

Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet:

Pasi Karjalainen, puheenjohtaja

Toni Putula, varapuheenjohtaja

Leena Malkavaara

Teemu Häyrinen

Antti Sirvo

Riitta Erviä

 

Toimitusjohtajana on toiminut KM HHJ Jukka Anttonen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy, vastuullisena tilintarkastajana JHT, HT Tuomas Koskiniemi.

 

Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen

Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät tulospalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta kerran vuodessa helmikuussa. Toimitusjohtajan tulospalkkio voi olla enintään kahden kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.

Koko henkilökunnalla on käytössä kannustinpalkkiojärjestelmä, jonka mittarit perustuvat yhtiön strategian mukaisiin päätavoitteisiin, joita ovat yhtiön asuntojen vuokrausaste, CO2-päästöjen määrä, asiakastyytyväisyys sekä konsernin taloudellinen tulos. Tulospalkkiojärjestelmän voimassaolosta ja mittareista päättää toimitusjohtaja kerran vuodessa. Henkilökunnan tulospalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Johtoryhmän osalta maksimäärä on enintään puolentoista kuukauden palkkaa vastaava määrä.

Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 22 397,26 euroa.

Toimitusjohtajan palkka luontaisetuineen oli 151 705,82 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota 16 926,54 euroa. Toimitusjohtajalla on lounas-, puhelin- ja autoetu. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle. Henkilökunnan palkat luontaisetuineen olivat yhteensä 1 726 805,34 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkiota 64 191,44 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu.

 

Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta

Konsernin talous kehittyi suunnitellusti tilikauden aikana. Tilikauden liikevaihto oli 56,1 miljoonaa euroa ja se kasvoi noin 2,3 prosenttia. Liikevoitto oli noin 15,9 miljoonaa euroa (16,2 Meur v. 2018) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 13,6 miljoonaa euroa (13,8 Meur v. 2018). Tulokset olivat sekä konsernin että yksittäisten konserniyhtiöiden osalta budjetoidun mukaiset ja osin jopa paremmat.

Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.

Tilikauden merkittävinä tapahtumina voidaan todeta edelleen jatkunut konsernirakenteen kehittäminen. Konsernirakennetta yksinkertaistettiin ja tehostettiin sulauttamalla 100 % omistetun tytäryhtiö Oppilastalo Oy:n asuntokanta osaksi Lahden Asunnot Oy:tä. Tämä järjestely tapahtui 1.1.2019. Lisäksi vuoden 2019 alussa käynnistettiin As Oy Lahden Saimaankatu 29 A:n ja As Oy Lahden Saimaankatu 29 B:n sulautumiset Lahden Asunnot Oy:öön. Nämä sulautumiset toteutuivat 31.10.2019.

 

Lahden kaupungin asettamien tavoitteiden toteutuminen

Lahden Talot -konsernille on kaupunkikonsernin talousarviossa asetettu yhtiökohtaisiksi tavoitteiksi muun muassa organisaation kehittäminen muuttuvassa toimintaympäristössä. Konkreettisimmin tämä näkyi tilikauden aikana loppuun saatetussa Oppilastalo Oy:n sulautumisessa. Yhtenäiset käytännöt Lahden Talojen toimintamallien kanssa sekä opiskelija-asuntokannan siirtyminen osaksi suurempaa Ara-yhtiötä mahdollistavat jatkossa opiskelija-asumisen vahvan kehittämisen, uusien opiskelija-asuntokohteiden rakentamisen sekä olemassaolevien kohteiden laadukkaamman ylläpidon ja korjaamisen. Sulautumisella turvataan jatkossa sekä opiskelija-asukkaiden kohtuuhintainen vuokrataso, että mittavien korjaus ja uusinvestointien toteuttaminen ilman merkittäviä vuokrankorotuspaineita.

Lahden Talot -konserni jatkoi myös päättyneellä tilikaudella sekä uudisrakentamisessa että perusparantamisessa energiatehokkaan rakentamista. Kaikki uudet hankkeet on suunniteltu ja toteutettu energialuokka A:ssa lähes nollaenergiataloina, joiden energiankulutus on 76-100 kWhE/asm2/vuosi. Valitun linjan merkittävyyden osoituksena kaikille Kuntarahoitus Oyj:n rahoittamille Lahden Talot-konsernin hankkeille on myönnetty Kuntarahoituksen ns. Vihreä Rahoitus.

 

Konsernin keskeiset tunnusluvut

Tunnusluku 2019 2018 2017
Liikevaihto (meur) 56,1 54,9 51,9
Liikevoitto (meur) 15,9 16,2 14,7
Liikevoitto -% 28,3 29,5 28,4
Oman pääoman tuotto % 12,7 15,4 16,7
Omavaraisuusaste % 25,7 24,0 19,0
 
Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,2 1,2 1,2
Taloudellinen käyttöaste -% (konserni) 97,2 96,6 96,5
Asukasvaihtuvuus % 23,6 23,6 22,2
 
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1) 36,1 37,5 37,1
Vakituinen henkilöstö 31.12. 34 34 35
Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 2,5 2,2 2,2

1) luvussa mukana koko henkilökunta mukaan lukien vakituiset ja määräaikaiset

 

Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kaupat

Lahden Asunnot Oy:n elokuussa 2019 käynnistyneen kahden kerrostalokohteen yhteensä 80 asuntoa rakentaminen Rakokiven Vasaratielle on edennyt suunnitelman mukaisesti. Kohteet toteuttaa Varte Lahti Oy ja ne valmistuvat syksyllä 2020. Lahden Asunnot Oy:n kesäkuussa 2019 käynnistyneen kahden kerrostalokohteen yht. 110 asuntoa rakentaminen osoitteeseen Saimaankatu 29 A ja B on edennyt suunnitelman mukaisesti. Kohteet toteuttaa NCC Suomi Oy ja ne valmistuvat syksyllä 2020. Samoin kesäkuussa 2019 käynnistynyt Lahden Asunnot Oy:n hanke yhteensä 110 opiskelija-asunnon rakentamisesta Laatikkotehtaankadulle on edennyt aikataulun mukaisesti. Kohteet toteuttaa Pallas Rakennus Päijät-Häme Oy ja ne valmistuvat vuoden 2020 loppuun mennessä.

Perusparannuksista Männistönrinteenkatu 16 perusparannus (22 asuntoa; sisäpuolinen perusparannus) valmistui 20.12.2019. Alokkaankatu 2:n ja Kuriirinkatu 1:n (yht. 22 asuntoa; sisä- ja ulkopuolinen perusparannus) perusparannukset valmistuivat myös 20.12.2019.

Lahden Talot Oy ja Lahden Asunnot Oy myivät elokuussa 2019 tehdyllä kaupalla kohteet Sepänniemenkadulta, Ratsutieltä ja Hirsimetsäntieltä. Kaupassa sovittujen ehtojen mukaisesti Sepänniemenkadun ja Hirsimetsäntien kohteiden omistus- ja hallintaoikeus siirtyi 1.12.2019 uudelle omistajalle.

 

Konsernin toteutuneet kulutustiedot

Vuosi 2019 2018 2017
Lämmitys, normeerattu, kWh/rm3 43,9 43,0 42,8
Vesi, l/asukas/vrk 132,6 135,0 133,0
Sähkö, kWh/rm3 7,91 8,1 7,1
CO2-luku, normeerattu, kg/rm3/vuosi 4,88 8,3 8,6
CO2-luku, normeerattu, kg/asukas/vuosi 855 1420 1302

luvut eivät sisällä Lahden Palveluasuntojen kulutusta

 

Ympäristöasiat, kiinteistöjen ylläpito ja asukastoiminta

Yhtiön sekajätteen vertailuluku pieneni edelleen. Vuoden 2018 lopun tulos 19,4 l/hlö/viikko laski vuoden aikana tasolle 17,5 l/hlö/vko. Vertailuluku on pienentynyt vuonna 2014 aloitetun mittaamisen jälkeen tasolta 30 l/hlö/viikko noin 42 prosenttia. Koko konsernin pudotus CO2-päästöissä oli mainio 5 prosenttia. Kohtuullisen suureen pudotukseen vaikuttivat Lahti Energia Oy:n kaukolämmön tuotannossa 31.3. pois jätetty kiivihiili, joka on korvattu puulla, yhtiön kiinteistökannan uudistuminen ja yhtiön uudistettu energianhallintajärjestelmä.

Asukkaiden kulutustottumusten muutokseen ja siten hiilijalanjäljen pienentämiseen kannustava toinen MiniMoi! -kilpailu päättyi 31.5. Kilpailussa huomioidaan lämmityksen, sähkön ja lämpimän käyttöveden sekä jätehuollon aiheuttamat hiilidioksidipäästöt. Kilpailun tuloksena, joka käsittää 78 kiinteistön ryhmän, CO2-päästöt pienenivät keskimäärin 1,5 prosenttia eli 160 tonnia edelliseen vuoteen nähden. Parhaasta tuloksesta vastasi Lautamiehenkatu 4, jossa CO2-päästöt pienenivät 5 prosenttia.

Lahden Talojen kiinteistöjen ylläpitotoimintaan liittyvä pitkäjänteinen kiinteistöhuollon ja -siivouksen laadunhallinta, jossa palveluntuottajien palvelutuotannon laadun sopimuksen mukaisuutta on seurattu ja pisteytetty jo kahdeksan vuoden ajan, on edelleen tuottanut hyvää tulosta. Laatupisteet ovat parantuneet, ja samalla asiakastyytyväisyys on parantunut. Viimeisessä asukastyytyväisyystutkimuksessa sekä kiinteistöhoito ja siivous saivat seurantahistoriansa parhaat pisteet.

Asukastoiminta yhtiötasolla oli edelleen perinteisen aktiivista. Kevään asukashallituksen LAMK:n tiloihin järjestämään asukastoimikuntien koulutuspäivään, teemana tiimityöskentely ja erilaisuuden kohtaaminen, osallistui 66 henkilöä 29 asukastoimikunnasta. Asukashallituksen alainen ympäristötoimikunta mahdollisti asukkaille osallistumisen Kansalliseen siivouspäivä -tapahtumaan ja järjesti vuoden lopussa asukastoimikunnille MiniMoi! -kilpailua tukevan ympäristöpäivä Päijät-Hämeen Jätehuolto Oy:n toimitiloissa Kujalassa.

 

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä

Suomen talouden kasvu hidastuu edelleen edellisvuosista. Suomen talous kasvoi 1,6 prosenttia vuonna 2019 ja kasvaa 1,0 prosenttia vuonna 2020, ennustaa valtiovarainministeriö joulukuussa julkaistussa taloudellisessa katsauksessaan. Kotimainen kysyntä ylläpitää talouskasvua tulevina vuosina, sillä ulkomaankaupan näkymät ovat heikohkot. Julkisen kulutuksen ja investointien merkitys BKT:n kasvulle korostuu varsinkin v. 2020 kun samalla yksityisten asuntoinvestointien määrän ennakoidaan pienenevän. Korkojen ennustetaan pysyvän toistaiseksi alhaisina, mutta markkinakonsensus ennustaa pidemmällä aikavälillä korkojen kääntymistä lievään nousuun. Myös korkoheilahteluihin ovat nykytilanteessa mahdollisia.

Lahden työttömyysaste on edelleen maan keskiarvoa korkeampi. Myös pitkäaikaistyöttömien osuus on Lahdessa merkittävä. Lahden Talojen kannalta myönteistä on vielä toistaiseksi alhainen korkotaso, joka vaikuttaa positiivisesti Lahden Talojen talouteen ja alentaa taloudellisia riskejä liittyen lainakannan hallintaan. Toisaalta inflaation nousu nostaa kustannuksia ja tuo sen myötä vuokrankorotuspaineita. Kokonaisuutena Lahden Talot -konsernin kehityksen arvioidaan jatkuvan vakaana.

 

Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista

Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin vuosikellon mukaisesti marraskuussa 2019. Päivitetyn riskimatriisin perusteella toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat kysyntätilanteen nopeaan muuttumiseen liittyvät asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriskit ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä sekä asumiseen liittyviä riskejä kuten vuotovahinkoja ja tulipaloja. Myös ict-järjestelmien toimintaan liittyvät häiriöt on tunnistettu merkittäväksi riskiksi yhtiön päivittäisen toiminnan näkökulmasta.

Konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan jatkuvasti. Apuna käytetään ulkopuolista asiantuntijaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan tehostamiseksi. Konsernin lainasalkun suojausaste oli marraskuussa 2019 noin 96 prosenttia (84 prosenttia v. 2018).

Lahden Talot -konsernin taloudellinen kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 97,2 prosenttia (96,6 prosenttia v. 2018). Konsernin käyttöaste vastaa toimialan keskimääräistä tasoa, joten vuokraustoimintaan liittyvien riskien voidaan katsoa olevan hyvin hallinnassa.

Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tuetaan suunnittelua ja hankitaan tietoa ongelmakohteista.

Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan vahvalla suunnittelun ohjauksella ja aktiivisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin.

 

Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi

Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 537 061,00 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 500 000,00 euroa.